Estimer un loyer
En principe, la fixation du loyer est laissée à la libre volonté du propriétaire bailleur. Celui-ci pourra, alors, décider d’estimer un loyer un loyer correspondant au prix du marché et conformément à son besoin de rentabiliser son investissement locatif. Toutefois, cette liberté est limitée par quelques contraintes qui encadrent la détermination du loyer.
La fixation du loyer à la première location
Pour une première location, le propriétaire peut estimer un loyer librement le montant de son bien locatif en se basant sur le prix moyen pratiqué dans sa localisation pour un bien de la même catégorie que le sien. Le prix sera, alors, celui du marché du logement de sa circonscription.
Puis, afin d’affiner l’évaluation, le propriétaire bailleur peut s’adjoindre les services d’un expert qui donnera une estimation plus juste de la valeur locative du bien. Dans ce cas, le prix appliqué sera décidé en fonction des critères déterminants tels que le type du logement, la surface habitable, la localisation du logement, l’état des équipements et des installations ainsi que les caractéristiques particulières qui pourront rehausser sa valeur.
Cette première démarche de fixation du loyer est pertinente car ensuite, la révision du montant locatif à la relocation ou le renouvellement du bail doit obéir à un certain cadre légal.
Estimer un loyer convenablement avec l’aide d’un expert
Si le propriétaire bailleur peut librement fixer le montant de son loyer, il doit néanmoins se baser sur des critères qui lui permettent de justifier la valeur appliquée. Mais, estimer un loyer n’est pas chose aisée étant donné qu’une surestimation peut décourager les locataires potentiels face à un loyer décorrélé des qualités intrinsèques du bien.
Tout d’abord, sachez que la fixation du loyer obéit à de nombreux critères qui peuvent avoir un impact considérable sur la valeur locative du bien immobilier. Il faut être renseigné sur les caractéristiques du bien loué, les demandes et les offres de logement dans le même secteur géographique ainsi que la tendance des prix pratiqués.
Ensuite, il faut avoir l’expertise requise pour analyser avec précision les avantages dont dispose le bien loué afin de le démarquer des biens similaires. Cette évaluation doit permettre, par la suite, de fixer le montant locatif adéquat afin de convaincre le futur locataire et rentabiliser l’investissement de la maison ou de l’appartement. Afin d’estimer un loyer correctement et faire une fixation du loyer plus juste, prenez en compte les éléments suivants :
L’environnement du bien :
Estimez l’attrait du milieu dans lequel se situe le logement ainsi que les infrastructures et services disponibles à proximité. Les dispositifs de sécurité et les autres services proposés comme le parking ou le gardiennage sont, aussi, des avantages à exposer.
Les caractéristiques du logement :
Identifiez quels sont les éléments et caractéristiques spécifiques qui distinguent le logement des autres biens mis en location sur le marché. Déterminez, également, la performance énergétique de la maison ou de l’appartement. Et, si votre bien possède de l’espace, mettez en avant l’argument de la superficie qui peut être un atout considérable pour augmenter la valeur locative d’un bien immobilier. C’est le cas pour les logements situés en ville.
Bon à savoir : Avant d’estimer un loyer, il est essentiel d’avoir connaissance des paramètres de l’Observatoire locaux des loyers. Ceux-ci concernent, notamment, le prix indicatif du logement au mètre carré dans la localité et le montant du loyer de référence à appliquer selon la catégorie du logement et le secteur géographique où il se situe. Ces informations relèvent des arrêtés préfectoraux.
La fixation du loyer à la relocation ou au renouvellement du bail : que dit la loi ?
En ce qui concerne la fixation du loyer entre deux baux successifs, la loi prévoit un encadrement du montant locatif et un plafonnement à ne pas dépasser en cas de révision du loyer.
L’encadrement du montant de loyer
Si votre logement se situe dans une agglomération considérée comme zone tendue et que vous changez de locataire ou renouvelez votre bail alors, le nouveau loyer appliqué doit être calculé proportionnellement à l’évolution de l’indice de référence des loyers. Il faut noter, cependant, que ce dispositif de l’encadrement des loyers ne s’applique que dans les régions qui ont consenti à adopter la loi. Il concerne, aujourd’hui, 28 agglomérations de plus de 50 000 habitants dont la liste est fixée par décret.
Si l’encadrement des loyers s’applique à la fixation du loyer en zone tendue, il ne concerne pas, cependant :
- les logements mis en location pour la première fois,
- les logements ayant bénéficié des travaux de réparation dans les 6 derniers mois et dont le montant des dépenses d’amélioration est au moins égal à un an de loyer ainsi que,
- les logements remis en location après plus de 18 mois d’inoccupation et de vacances locatives.
Pour les logements qui ont subi des travaux de rénovation, le bailleur pourra estimer un loyer avec une majoration du montant qui doit être, au moins, dans une limite de 15% TTC du coût des travaux effectués.
De même, si le bailleur constate une sous-évaluation du montant locatif de son bien alors, il pourra estimer un loyer en ajoutant la moitié de la différence entre le dernier loyer appliqué et la moyenne des loyers appliqués pour les biens similaires dans son voisinage.
Toutefois, pour tous les logements soumis à l’encadrement, estimer un loyer doit engendrer un montant qui ne doit pas excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire. Pour bénéficier de la mesure d’encadrement, une demande doit être déposée auprès des établissements publics territoriaux.
Le plafonnement du loyer
Le dispositif de plafonnement des loyers est prévu, à titre expérimental, pour une durée de cinq ans jusqu’en novembre 2023 et ne s’applique que dans les localités qui veulent s’y soumettre. Il s’agit d’une mesure qui oblige le propriétaire bailleur à respecter le loyer de référence majoré lorsqu’il veut réviser son loyer. Ce loyer de référence est déterminé pour la catégorie de bien qu’il met en location et la situation géographique où se trouve son logement.
La ville de Paris est la première commune à mettre en place la mesure de plafonnement des loyers. Avec l’entrée en vigueur de ce dispositif, les propriétaires bailleurs de la région sont contraints, sauf exception, d’utiliser la méthode de fixation du loyer encadrée par le double plafonnement du loyer de référence majoré et du loyer de référence minoré.
Si le plafonnement des loyers est applicable dans la région où se situe votre bien immobilier alors votre fixation du loyer doit tenir compte de la valeur locative de référence majorée prévue pour la catégorie du logement et son secteur géographique.
Suppression de la taxe Apparu sur les micro logements
Il s’agit d’une mise à jour de cette année 2020. Un petit retour, la taxe Apparu est entrée en vigueur en 2012 et s’ajoutait au loyer des biens inférieurs à 14 m2. Elle devait être prise en compte dans la fixation du loyer des micro logements se trouvant en zone tendue. Aujourd’hui, jugée peu efficace et peu rentable, cette taxe a été supprimée par la loi de Finances 2020 et n’est plus valable.
Fixation du loyer : récapitulatif sur les dispositifs de plafonnement
Le déséquilibre entre l’offre et la demande de logement locatif dans certaines zones dites tendues a amené les pouvoirs publics à élaborer des dispositifs d’encadrement du loyer. Ces mesures ont été mises en place afin d’accorder aux propriétaires bailleurs des avantages fiscaux en contrepartie du respect des ressources des locataires.
Plusieurs dispositifs se sont succédé à l’instar des décrets et des lois Robien, Borloo, Scellier, Duflot, Pinel, Cosse et Denormandie. Bien qu’il soit indispensable pour le propriétaire d’avoir connaissance de ces mesures d’encadrement, il reste plus facile, pour lui, de remettre la fixation du loyer aux mains de professionnels qui comprennent intégralement le fonctionnement de ces procédures.
Afin de connaître les dispositifs qui s’appliquent à votre logement, contactez nos experts et obtenez l’estimation juste de votre loyer.
Estimer un loyer - Foire aux Questions
Que vous ayez une ou une douzaine de propriétés dont vous devez établir le prix, l’utilisation des principaux facteurs suivants pour analyser votre propriété vous aidera à fixer un taux de location et à estimer un loyer convenablement :
- Valeur de la propriété : Souvent, pour estimer un loyer, il est conseillé d’utiliser la valeur globale de sa propriété afin d’obtenir une valeur locative de base. Cette méthode est particulièrement utile pour les personnes qui louent leur ancienne résidence, car vous devez connaître la valeur réelle de votre maison.
- Loyer local : L’une des choses que la plupart des propriétaires font lorsqu’ils essaient de décider du montant du loyer est de vérifier ce que les autres propriétaires de la région demandent. Il y a cependant une erreur commune qui est faite en utilisant cette technique.
Il est plus facile de trouver l’équilibre entre le montant du loyer et le prix du bien si vous comparez des propriétés présentant des caractéristiques similaires dans les domaines suivants :
- la taille du terrain
- le nombre de chambres à coucher
- Nombre de salles de bains
- Année de construction
- Année de la dernière rénovation
- Equipements inclus
- Tenez compte de la demande : Malgré les informations que vous avez recueillies aux points 1 et 2 ci-dessus, la valeur locative de votre bien peut changer radicalement en raison de la demande. La demande peut affecter le coût de location de votre bien immobilier de manière positive et négative.
- Caractéristiques qui augmentent le loyer : Nous avons brièvement mentionné comment les commodités disponibles dans votre propriété peuvent affecter la valeur locative, mais il est important de comprendre quelles sont les commodités qui font augmenter le prix de la location. Ces commodités ont une valeur beaucoup plus importante et leur acquisition coûterait généralement très cher chaque mois. Elles peuvent donc permettre une augmentation du loyer de 3 à 15 %.
Tant les investisseurs que les propriétaires ordinaires voient souvent de grands avantages à faire appel à une société de location pour louer leur propriété. Un cabinet de gestion locative s’occupe d’estimation loyer, des problèmes, des retards de loyer, et peut même faciliter les procédures d’expulsion en ayant tous les papiers en règle.
Même si la société de location facture ses services, le jeu en vaut la chandelle, car non seulement elle vous fait gagner des heures et vous évite toute tension émotionnelle, mais elle a l’habitude de maintenir le prix de location de votre maison à un niveau compétitif et, surtout, de l’occuper avec des locataires soigneusement sélectionnés.
Le rendement locatif d’une propriété résidentielle varie entre 2,5 % et 3,5 % de la valeur marchande de la propriété. Cependant, dans certains cas, l’évaluation peut différer en raison d’un déséquilibre entre l’offre et la demande. Si l’appartement se trouve dans une catégorie où la demande est élevée mais où l’offre est limitée, ou si tout autre facteur externe positif entre en jeu, le taux de location peut aller jusqu’à 3,5 % du bien mais ne doit pas le dépasser. Au contraire, si la demande est faible, le taux avec lequel il faut estimer loyer appartement doit être de 2,5 % de la valeur du bien.