Les garanties loyers impayés (GLI)
QUAND SOUSCRIRE UNE ASSURANCE GARANTIE LOYERS IMPAYÉS ?
Vous êtes propriétaire bailleur ou songez à investir dans l’immobilier locatif ? Vous devez savoir que les garanties loyers impayés sont des assurances qui permettent au bailleur de se protéger contre les risques locatifs comme les défauts de paiement du locataire, les détériorations immobilières, les frais de contentieux et les non perçus à cause d’un départ prématuré. Mais comment fonctionnent exactement ces garanties ? Explications.
QUELS TYPES DE GARANTIES POUR COUVRIR LES IMPAYÉS DU LOCATAIRE ?
Les possibilités suivantes s’offrent au propriétaire bailleur pour sécuriser son investissement et éviter les impayés. Soit il souscrit directement la garantie loyers impayés ou bien, il demande à son locataire de se faire prendre en charge par la garantie Visale.
En principe, les assureurs soumettent l’attribution de la GLI à des conditions spécifiques relatives au logement, au bailleur et au locataire. Et, la plupart du temps, ils ne prennent en charge que les garanties loyers impayés pour les locataires détenteurs d’un revenu égal à 3 fois le montant du loyer et, ayant une situation professionnelle stable justifiée par un contrat de travail CDI.
Lorsque le locataire ne remplit pas ces prérequis alors le propriétaire bailleur peut opter pour d’autres formules telles que la garantie Visale, la caution solidaire, les garanties internes.
Les garanties loyers impayés (GLI)
Les garanties loyers impayés s’adressent à tous les propriétaires immobiliers qui désirent se prémunir contre les défaillances de leurs locataires. La garantie loyers impayés vient également se substituer à la caution (personne physique) dont elle se distingue dans la mesure où, en cas d’impayés, c’est l’assureur lui-même qui rembourse directement les non perçus. Néanmoins, la GLI ne peut pas être cumulée avec la caution, hormis des exceptions. L’assureur refusera toute indemnisation à un propriétaire bailleur qui a déjà réclamé une somme compensatoire au garant de son locataire.
En contrepartie d’un faible pourcentage du loyer, plusieurs assureurs proposent aujourd’hui de couvrir les impayés lorsque le locataire n’arrive plus à honorer ses charges locatives. Les responsabilités couvertes par la GLI varient selon les compagnies d’assurance et concernent :
- Le remboursement des loyers impayés, dans la limite d’un certain montant exprimé en euros ou d’une durée maximale d’indemnisation. Condition à voir avec votre assureur.
- La prise en charge des frais de contentieux liés aux procédures de recouvrement des loyers non payés ou aux démarches d’expulsion du locataire.
- Le dédommagement des dégradations immobilières causées par le locataire.
- L’indemnisation en cas d’inoccupation temporaire du logement à la suite du départ prématuré du locataire. Cette option inclut aussi le décès précoce de l’occupant.
La garantie Visale
Alternative aux garanties loyers impayés, la garantie Visale est un dispositif géré par l’organisme Action Logement qui s’adresse aux locataires d’une certaine catégorie. En effet, la garantie Visale concerne les jeunes locataires de moins de 30 ans, sans limitation de situation professionnelle, ainsi que les salariés en situation financière délicate, travaillant dans le secteur privé ou agricole et ayant une situation professionnelle précaire hors contrat CDI.
En ce qui concerne les risques couverts, l’assurance Visale prend en charge les loyers impayés pendant toute la durée de location, dans la limite de 36 mensualités impayées ainsi que la remise en état du logement en cas de dégradations immobilières imputables au locataire, dans la limite de 2 mois de loyers et charges.
Le bailleur peut privilégier la garantie Visale aux autres garanties loyers impayés si son logement remplit les conditions d’éligibilité de loyer n’excédant pas 1 500 € par mois en Île-de-France et 1 300 € sur le reste du territoire. Pour pouvoir profiter de cette garantie, il revient à la charge du locataire d’envoyer une requête en vue de l’obtention de la garantie Visale, laquelle permettra à son bailleur de bénéficier, le cas échéant, du remboursement des sommes non perçues.
LES ASSURANCES CARENCE OU VACANCE LOCATIVE
Les assurances carence ou assurances vacance locative sont proposées aux propriétaires immobiliers pour les protéger des risques d’absence de locataires et d’inoccupation temporaire du logement. La carence locative concerne le début de location c’est-à-dire le délai de première mise en location du bien alors que la vacance s’entend du délai entre deux baux quand le logement est vide en attente de relocation.
Sur la base de certaines conditions comme les tarifs et la durée maximum de couverture, les assurances vacances locatives sont moins attrayantes que les garanties loyers impayés qui sont, donc, à privilégier. Ces assurances peuvent avoir un coût excessif compte tenu du risque et ne permettent pas de couvrir toutes les mensualités. Habituellement, les assurances vacance locative ne remboursent que 2 à 6 mois de loyers d’inoccupation du logement.
CONFIER SON BIEN LOCATIF À UN PROFESSIONNEL
Les coûts des garanties locatives varient entre 2,5% et 5% du loyer et, s’échelonnent selon le niveau des risques à couvrir ainsi que les dispositions particulières concernant le logement, le bailleur et le locataire. En principe, les garanties loyers impayés souscrites individuellement reviennent plus cher que celles souscrites dans le cadre d’une gestion locative.
Mais l’avantage d’une gestion locative par un professionnel de l’immobilier ne se limite pas uniquement à la réduction des tarifs de la garantie. L’agence se charge de sélectionner, pour vous, le locataire qui présente le moins de risque d’insolvabilité.
Ensuite, elle trouve la garantie loyers impayés et l’assurance vacance locative appropriées à votre bien avec les couvertures de risques les plus étendues.
