ÉTAT DES LIEUX DANS UN CONTRAT DE LOCATION
État des lieux à l’entrée : Comment le réaliser ?
Au moment de la conclusion du contrat, propriétaire et locataire doivent se mettre d’accord sur l’état du logement avant que le locataire n’y emménage. La réalisation de l’état de lieux d’entrée permet de décrire avec précision l’état du bien et des équipements au début du bail. Le document devra être épinglé avec le contrat de location et comparé avec l’État des lieux de sortie à la fin du bail.
Réaliser l’état des lieux d’entrée
La réalisation de l’état des lieux d’entrée requiert la présence du locataire et du bailleur (ou d’un tiers mandaté par eux en la qualité de l’agent immobilier, par exemple) pendant laquelle ils établissent, d’un commun accord, l’inventaire des éléments suivants :
- les installations et les équipements
- L’état des pièces en précisant la description du plafond, des murs, des revêtements du sol, des portes et des fenêtres. Pour cette partie, il est possible de formuler des observations, des réserves et de joindre des photos,
- le mobilier existant, sauf en cas de location meublée où la liste des meubles doit faire l’objet d’un inventaire séparé pour ne pas surcharger le contrat.
- Les relevés de compteurs (électricité, gaz, eau)
À noter : lors de la signature du contrat de bail, le propriétaire et le locataire peuvent se mettre d’accord sur l’usage de la grille de vétusté afin de définir à l’avance les dégradations imputables au locataire et d’éviter les futurs litiges.
Informations à faire figurer dans le document
Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 décrit les éléments à mentionner obligatoirement dans l’état des lieux. Ce sont :
- la date,
- l’adresse du logement,
- la mention « état des lieux d’entrée» et/ou « état des lieux de sortie »,
- les coordonnées des deux parties ou de leur mandataire,
- les signatures des contractants.
En ce qui concerne les modalités de rédaction, le document doit permettre de faire un état comparatif des lieux à l’entrée et à la sortie du bail. Soit il est rédigé sur un document unique comportant à la fois les colonnes « à l’entrée du locataire » et « à la sortie du locataire ». Ou bien, les deux états « à l’entrée du locataire » et « à la sortie du locataire » sont rédigés dans deux documents différents ayant une présentation similaire qui facilite la comparaison.
Le document de l’état des lieux d’entrée devra être rédigé, sur support papier ou en format électronique, en deux exemplaires, puis remis en main propre ou par voie dématérialisée à chacune des parties ou à leur mandataire lors de la signature du contrat.
Évaluation du coût de l’état des lieux
1- Coût du constat locatif réalisé entre les contractants
Lorsque le bailleur et le locataire conviennent de faire eux-mêmes l’état des lieux, aucun frais n’est occasionné.2- Cout du constat locatif réalisé par une agence
Lorsque l’état des lieux est confié, à l’amiable, à la charge d’un agent immobilier, une partie des honoraires peut être remboursée par le locataire dans la limite de 3€ TTC par m² et sans excéder le montant payé par le bailleur.3- Coût du constat locatif litigieux effectué par un huissier
Lorsqu’une des parties ne peut pas être présente lors de l’état des lieux ou bien les deux parties décident de se décharger de cette étape alors, l’une ou l’autre des parties peut mandater un huissier afin de garantir l’impartialité du constat. Toutefois, ce service a un prix qui est facturé en fonction de la surface du logement et détaillé comme suit : Coût du constat locatif litigieux en métropole (d’après le site du Service public)| Surface de logement | Moins de 50m2 | De 50m2 à 150m2 | Plus de 150m2 |
| Frais d’acte | 132,56 € | 154,44 € | 231,66 € |
| Lettres de convocation | 18,02 € | 18,02 € | 18,02 € |
| Taxe fiscale forfaitaire | 14,89 € | 14,89 € | 14,89 € |
| Frais de déplacement | 9,20 € | 9,20 € | 9,20 € |
| TOTAL | 174,67 € | 196,55 € | 273,77 € |
Le délai de modification du constat locatif
S’il constate d’autres dysfonctionnements ou dégradations, le locataire dispose de 10 jours à compter de l’entrée dans les lieux pour compléter son constat locatif et, de 1 mois à compter de la période de chauffe pour constater les problèmes concernant le chauffage. Si le bailleur refuse sa requête, le locataire devra, alors, saisir la Commission Départementale de Conciliation ou bien assigner celui-ci devant le Tribunal d’Instance.
À noter : au moment de l’état des lieux, les relevés des index de l’électricité, de l’eau, du gaz et du chauffage sont mis à la disposition du professionnel chargé d’établir le diagnostic de performance énergétique ou DPE.
L’absence d’état des lieux d’entrée
Bien que la loi n’évoque pas son caractère obligatoire, l’état des lieux d’entrée est vivement recommandé. En effet, l’article 1731 du Code civil stipule qu’en l’absence de ce document, le logement est considéré en bon état lorsqu’il est mis à disposition du locataire. Ce qui implique qu’à la fin du bail, si le bailleur constate des dégradations de l’habitation, il est en droit de réclamer réparation auprès du locataire et de conserver une partie ou la totalité de son dépôt de garantie.
Toutefois, la Loi ALUR prévoit plus de protection à l’égard du locataire et précise qu’en l’absence de l’état des lieux, le propriétaire devra prouver le bon état de son logement à l’entrée avant de pouvoir réclamer réparation au départ du locataire.
En cas d’absence du constat locatif, propriétaire et locataire doivent prendre chacun leurs dispositions afin d’éviter tout litige à la fin du bail.
- Si le bailleur refuse le constat locatif, dans ce cas, le locataire doit lui adresser une mise en demeure de le faire sinon, le propriétaire se retrouve dans l’obligation d’apporter les preuves du bon état de son logement avant de faire valoir les dégradations causées par le locataire.
- Si le locataire refuse le constat locatif alors, le logement est considéré en bon état lorsqu’il a été mis à sa disposition et, dans ce cas, il devra en assurer les réparations. Autrement, le locataire devra s’attribuer les services d’un huissier qui prendra en charge l’état des lieux d’entrée à sa place. Mais, il est aussi possible que les deux parties s’accordent d’utiliser une grille de vétusté afin de déterminer les travaux imputables au locataire et ceux à la charge du bailleur.
Règlement des différends en cas d’état des lieux litigieux
Le locataire et le bailleur peuvent faire appel à la Commission Départementale de Conciliation pour tout différent subsistant après l’état des lieux. Cette conciliation est une démarche facultative et gratuite qui peut, également, être remplacée par la saisie du Tribunal d’instance de la région où se trouve le logement.
Les textes et articles applicables à la réalisation de l’état des lieux
- La Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs : article 3-2
- Le Décret n°2016-382 fixant les modalités d’établissement de l’état des lieux et de prise en compte de la vétusté des logements loués à usage de résidence principale
- Le Code civil : article 1731
Nombre d'exemplaires
L’état des lieux doit être daté et signé en autant d’exemplaires que de personnes intéressées au contrat (locataire, propriétaire, mais aussi caution éventuelle). Mais un état des lieux établi en un seul exemplaire reste valable s’il a été établi contradictoirement : d’après la Cour de cassation, il ne s’agit pas d’une convention réciproque mais d’un simple constat d’une situation de fait (arrêt n°01-00938 de la 3e chambre civile du 23 mai 2002). Dès lors, le fait d’établir un seul original de l’état des lieux ne lui retire pas sa valeur probante.
Entrée
Avant la remise des clés, un état des lieux d’entrée est dressé par le propriétaire et le locataire.
L’état des lieux d’entrée est une étape importante dans une location. S’il néglige cette formalité, le locataire s’expose au risque de payer sur son dépôt de garantie le coût des travaux de réparation ou d’entretien pour des vices existant pourtant avant son entrée dans les lieux, mais non mentionnés dans l’état des lieux.
Voici les principales précautions à prendre avant de signer ce document si vous êtes locataire.
Avant l'état des lieux
Avant de prendre rendez-vous, vérifiez que l’électricité est bien présente dans le logement au moment de l’état des lieux. Un état des lieux effectué le soir avec un mauvais éclairage est propice à des oublis et à des défauts non-signalés. L’alimentation en électricité vous permettra également de vérifier le bon fonctionnement des éventuels appareils électriques (radiateurs, réfrigérateur, plaques chauffantes…) et de faciliter le relevé du compteur électrique.
Dans le même sens, assurez-vous que l’eau et le gaz sont fournis dans le logement. Vous pourrez ainsi tester le fonctionnement de la robinetterie, de la douche, et de tout appareil fonctionnant au gaz (chaudière, plaques de cuisson, etc.).
Pendant l'état des lieux
L’état des lieux doit être établi avec précision. Il est donc important d’analyser le logement pièce par pièce (entrée, séjour, cuisine, salle de bain…). Les équipements se trouvant dans chacune d’elle doivent également être décrits avec précaution. Il convient ainsi de vérifier l’état des sols, des murs et des plafonds en mentionnant tout type de défaut (traces, fissures, peinture qui s’effrite, etc.).
Il faut aussi être particulièrement vigilant sur l’état des vitres, des revêtements, des fenêtres, des volets, des portes, des poignées, des serrures… Pensez également à ouvrir tous les placards et tiroirs. N’hésitez pas non plus à tester le fonctionnement des prises et des appareils électriques, et notamment des radiateurs (si chauffage électrique), du frigo ou des plaques électriques. S’il n’y a pas encore d’électricité dans l’appartement au moment de l’état des lieux, alors mieux vaut formuler expressément des réserves sur le fonctionnement de ces appareils. Notez les ampoules éventuellement absentes.
Globalement, les mentions figurant sur l’état des lieux doivent être aussi précises que possible. Les termes trop généraux (« bon état, état correct, etc.) doivent donc être évités.
N’oubliez pas non plus de relever les compteurs d’eau, d’électricité et de gaz.
De manière générale : n’hésitez pas à prendre votre temps ! Certains propriétaires ou agences ont malheureusement tendance à bâcler l’état des lieux d’entrée tout en étant, à l’inverse, très méticuleux au moment de l’état des lieux de sortie…
Pensez enfin à prendre des photos (avec votre téléphone portable par exemple). Les photographies des pièces et des équipements peuvent constituer des éléments précieux en cas de litige avec le propriétaire ou l’agence.