REVISION DE LOYER : COMMENT PROCÉDER?
Afin de procéder à la révision loyer de votre logement, référez-vous à l’indice de référence des loyers ou IRL fourni par l’INSEE chaque trimestre. Mais, concrètement, comment réviser son loyer ?
L’indexation des loyers
Dans le bail initial, le loyer est fixé à un certain montant. Cependant, à l’initiative du bailleur, si une clause du bail le prévoit, le loyer peut être révisé tous les ans à la date de l’anniversaire du bail. Dans ce cas, le nouveau loyer est calculé sur la base d’un indice dont la valeur et la date d’application sont précisés au Journal officiel.
Les valeurs de l’indice de référence des loyers ou IRL
Notez que l’augmentation annuelle du loyer ainsi que la date de revalorisation doivent être prévues et indiquées expressément dans les clauses du contrat de bail sinon la révision loyer ne peut avoir lieu. Les valeurs de l’indice de référence des loyers correspondent, généralement, à la variation des prix à la consommation. Leurs fluctuations varient d’un trimestre à un autre et font l’objet d’une communication au Journal officiel.
La révision loyer ne peut être qu’annuelle et le bailleur dispose d’un délai de 1 an à compter de la date prévue de réévaluation pour appliquer l’augmentation de son loyer. Passé ce délai, la revalorisation estimée est perdue pour le propriétaire. Sur le plan règlementaire, la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 préconise que la valeur de l’augmentation ne doit pas être supérieure à la variation de l’indice de référence des loyers publié chaque trimestre au Journal officiel.
Le mode de calcul pour la détermination du nouveau loyer
Pour déterminer le nouveau loyer à appliquer, référez-vous à la formule de calcul la suivante :
La date de l’indice de référence des loyers à considérer
Si le contrat de bail ne le prévoit pas, la date de révision loyer à prendre en compte sera l’anniversaire de la signature du contrat et l’indice de référence des loyers retenu, celui du dernier trimestre connu à la date de signature du contrat de bail. Ce qui veut dire, par exemple, qu’un contrat conclu le 1er Mars prendra en compte pour indice de calcul, l’IRL du 4ème trimestre de l’année en cours et celui de l’année précédente.
Le plus souvent, ces indices de référence des loyers sont publiés au Journal officiel aux dates suivantes :
- Vers le 15 avril pour l’IRL du 1er trimestre,
- Vers le 15 juillet pour l’IRL du 2ème trimestre,
- Vers le 15 octobre pour l’IRL du 3ème trimestre et
- Vers le 15 janvier de l’année suivante pour l’IRL du 4ème
Les habitations concernées par l’indexation
La méthode de revalorisation du loyer annoncée précédemment s’applique uniquement :
- aux logements à usage d’habitation régis par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée
- aux locations meublées soumises à l’article L 632-1 du Code de la construction et de l’habitation,
- aux redevances de location-accession à la propriété immobilière prévues dans l’article 7 de la loi n° 84-595 et,
- aux bâtiments d’habitation des fermages et aux baux ruraux stipulés dans l’article L 411-11 du Code rural.
La révision loyer des locaux commerciaux et des locaux spécifiques fait l’objet d’autres dispositions législatives et obéit à d’autres méthodes de calcul.
Exemple concret de calcul de la révision loyer
Prenons l’exemple d’un contrat de location signé en février 2018 avec un montant du loyer mensuel fixé à 500 euros. Le bail prévoit une révision loyer annuelle à la date d’anniversaire du contrat. Et, l’IRL de référence est celui du dernier trimestre connu à la date de signature du contrat soit, l’IRL du 4ème trimestre 2018 et l’IRL du 4ème trimestre de l’année 2017. Soit, 129.03 pour l’année 2018 et 126.82 pour l’année 2017.
Ce qui équivaut à un nouveau loyer au montant de :
D’après ce calcul, le bailleur pourra appliquer une révision loyer de 508,71 euros à compter du mois de février 2019.
Revision de loyer - Foire Aux Questions
La révision des loyers indexés est devenue de plus en plus populaire ces dernières années. En liant le loyer à l’inflation plutôt qu’aux loyers du marché, la revision de loyer se réduit à une simple formule mathématique, mais est-ce vraiment si simple ? Eh bien, presque tous les baux, qu’ils soient commerciaux ou de détail, contiennent une procédure d’augmentation du loyer une fois par an. C’est ce que l’on appelle la clause de revision de loyer. Ces clauses peuvent être assez techniques et difficiles à comprendre pour les locataires. Il existe trois méthodes courantes de révision du loyer, à savoir
- l’augmentation fixe en pourcentage
- l’augmentation de l’indice des prix à la consommation
- la révision du loyer du marché.
La révision du loyer commercial sur le marché implique une réévaluation périodique du loyer sur la base de ce que serait le loyer si les locaux étaient reloués frais à la date de la révision.
Le nouveau montant du loyer est basé sur les loyers pratiqués sur le marché local pour des baux similaires. Si, après la révision, il s’avère que les loyers dans la zone locale ont augmenté, le loyer des locaux peut être augmenté. Dans la plupart des cas, le propriétaire et le locataire doivent essayer de se mettre d’accord sur le nouveau loyer.
Normalement, les deux parties désignent leurs propres experts immobiliers pour les aider à gérer le processus et les négociations. L’utilisation des locaux peut avoir un effet significatif sur la valeur locative. Si le bail permet au locataire d’utiliser les locaux à diverses fins, la valeur de location sur le marché sera calculée comme s’ils étaient utilisés pour leur usage le plus précieux.
Par exemple, si les loyers des bureaux sont plus élevés que ceux des espaces d’entreposage et que le bail permet d’utiliser les locaux comme des bureaux ou des espaces d’entreposage, le loyer sera calculé comme si les locaux étaient des bureaux.
Il existe plusieurs façons de réviser le loyer. Mais afin de bien choisir, le mieux serait de faire appel à un conseiller spécialisé en gestion de patrimoine.
- une revision de loyer par paliers : le propriétaire et le locataire peuvent convenir d’augmenter le loyer de manière fixe chaque année
- une revision de loyer en fonction du chiffre d’affaires : le propriétaire et le locataire peuvent évaluer le loyer en fonction du chiffre d’affaires du locataire dans les locaux
- une revision de loyer en fonction du marché : le loyer est basé sur les valeurs du marché.